Imagine a cena: você encontra o “negócio da vida”. Um imóvel financiado, parcelas que cabem no bolso, e o vendedor diz: “é só assumir o financiamento”. Parece fácil, não? Mas, por trás dessa frase, existe um labirinto de riscos, burocracia e armadilhas que podem transformar o sonho da casa própria em um pesadelo — e muita gente só descobre isso quando já é tarde demais.

O Que Significa “Assumir Financiamento de Imóvel”?

No dia a dia, muita gente acredita que assumir o financiamento de um imóvel é tão simples quanto transferir um carro: faz um contrato, combina as parcelas e pronto. Só que, no mundo dos imóveis, as regras são outras — e muito mais rígidas.

Assumir financiamento é, na verdade, transferir a dívida e o contrato de um imóvel financiado para outra pessoa. Mas isso só pode ser feito com a aprovação do banco e o registro em cartório. Sem esses passos, o negócio é ilegal e extremamente arriscado.

Por Que Não Basta Um Contrato?

Muita gente acha que, se está “tudo no papel”, está seguro. Mas, no caso de imóveis, o contrato particular (o famoso “contrato de gaveta”) não tem valor legal perante terceiros. Para a lei e para o banco, o imóvel continua sendo do titular original — mesmo que outra pessoa esteja pagando as parcelas.

“Ter um contrato não significa ser dono do imóvel. Só o registro no cartório de registro de imóveis garante a propriedade de verdade.”

 

Matrícula do Imóvel: O RG da Casa

Se você nunca ouviu falar em matrícula, saiba que ela é o documento mais importante de um imóvel. Pense nela como o “RG” da casa: ali estão todas as informações sobre o imóvel, quem é o dono, se está financiado, se tem dívidas, se já foi vendido, etc.

• Tudo o que acontece com o imóvel fica registrado na matrícula.

• Se o imóvel está financiado, a matrícula mostra que ele está “alienado fiduciariamente” ao banco — ou seja, o banco é o verdadeiro dono até a quitação total da dívida.

Alienação Fiduciária: O Banco É o Dono Até o Fim

Quando você financia um imóvel, ele fica como garantia para o banco. Isso se chama alienação fiduciária. Até pagar a última parcela, o imóvel é do banco, não seu. Só depois de quitar tudo é que o imóvel passa oficialmente para o seu nome, registrado na matrícula.

O Processo Correto Para Assumir um Financiamento

1. Converse com o banco: Só o banco pode autorizar a transferência do financiamento.

2. Análise de crédito: O novo comprador precisa passar por uma análise, como se fosse um financiamento novo.

3. Documentação e vistoria: O imóvel será avaliado novamente.

4. Novo contrato e registro: Se aprovado, um novo contrato é assinado e registrado no cartório. Só então a matrícula é atualizada com o nome do novo proprietário.

Sem seguir esses passos, o negócio é ilegal e arriscado.

O Mito do Contrato de Gaveta

O contrato de gaveta é um acordo feito entre as partes, sem participação do banco ou registro em cartório. Por definição, inclusive, qualquer contrato é entre as partes que o assinam, não pode ser usado para terceiros.

Porém, quando se trata de imóvel, só é de fato seu quando a informação é pública, ou seja, está registrada em cartório de registro de imóveis.

O contrato de gaveta é só fazer entre você e o vendedor. Parece prático, mas é uma armadilha:

• Não tem valor legal: Para o banco e para a lei, o imóvel continua sendo do titular original, ou seja, de quem está lá na matrícula do imóvel no cartório.

• Riscos para o comprador: Se o vendedor morrer, se divorciar, se endividar ou simplesmente sumir, o comprador pode perder tudo — mesmo pagando as parcelas em dia.

• Riscos para o vendedor: Se o comprador parar de pagar, o nome sujo é do vendedor, que ainda pode perder o imóvel e ficar com a dívida.

Exemplos Reais: Quando Tudo Dá Errado

• O vendedor morre: O imóvel vai para inventário, e os herdeiros podem ignorar o contrato de gaveta. O comprador perde tudo ou se enrola em processos judiciais para resolver.

• O vendedor se endivida: O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, já que ele ainda é o dono oficial.

• O comprador que "assumiu as parcelas" para de pagar: O banco executa a dívida contra o vendedor original, que perde o imóvel e ainda fica com o nome sujo.

Por Que Não É Como Transferir um Carro?

O Que Ninguém Te Conta (Mas Deveria)

• O barato pode sair caro: O “jeitinho” de assumir financiamento pode custar todo o dinheiro investido e ainda gerar dívidas.

• Burocracia e custos extras: ITBI, taxas de cartório, análise de crédito — tudo isso encarece e complica o processo.

• Risco jurídico: Mesmo com contrato muito bem feito, a lei pode não reconhecer o novo comprador, e o banco pode retomar o imóvel sem aviso.

Checklist: Como Não Cair em Ciladas

• Nunca aceite contrato de gaveta sem entender exatamente os riscos.

• Exija sempre a participação do banco, se o imóvel está financiado.

• Verifique a matrícula do imóvel ATUALIZADA para compreender as alienações.

• Formalize tudo em cartório, tanto no "normal", quanto no específico de Imóveis.

• Consulte um advogado especializado ou, no mínimo, um corretor de imóveis experiente.

Conclusão

Assumir financiamento de imóvel não é como trocar de carro. O risco é real, o prejuízo pode ser irreversível e, na dúvida, o melhor caminho é sempre a formalidade, a transparência e o acompanhamento profissional. O sonho da casa própria não pode virar um pesadelo — e, agora, você já sabe por quê.

Parece complexo porque realmente é. Por isso você pode contar com a ajuda da Equipe Elita nesse assunto.

Fontes:

1. https://www.quintoandar.com.br/guias/como-comprar/repasse-de-financiamento/
2. https://exame.com/mercado-imobiliario/como-funciona-a-transferencia-de-um-financiamento-imobiliario-para-outra-pessoa/
3. https://www.jusbrasil.com.br/artigos/entenda-agora-as-etapas-da-venda-com-financiamento-imobiliario/1317966086
4. https://revistacasaejardim.globo.com/urbanismo/imoveis/noticia/2024/02/alienacao-fiduciaria-de-imovel-o-que-e-e-como-funciona.ghtml
5. https://www.migalhas.com.br/depeso/423079/contrato-de-gaveta-em-imoveis-financiados-riscos-e-cuidados